[北京]住宅工程装修装饰监理细则

为确保装饰装修分部工程满足《合同》和《监理规划》目标，严格把好工作过程中的质量、进度关，将各种影响工序质量、进度的因素在事前、事中进行有效控制，最终目的为满足合同质量、进度要求，特制定本分部工程实施细则。

抹底层灰和中层灰：在墙体温润的情况下抹底层灰，对混凝土墙体表面宜先刷扫水泥浆一遍，随刷随抹底层灰。底层灰宜用1:1:6水泥混合砂浆(或按设计要求)，厚度为5~7mm，待底层灰稍干后，再以同样砂浆抹中层灰，厚度宜为7~9mm。若中层灰过厚，则应分遍涂抹。然后以冲筋(打栏)为准，用压尺刮平找直，用木磨板磨平。中层抹灰完磨平后，应全面检查其垂直度、平整度、阴阳角是否方正、顺直，发现问题要及时修补(或后工)处理，对于后做踢脚线上口及管道背后位置等及时清理。

本工程由5栋多层、3栋小高层组成，装饰装修情况分别表述如下： 　　1、1#～5#楼多层砖混结构，设计装修情况为： 　　（1）楼地面：卫生间、厨房：水泥砂浆找平，做一布四涂防水，上翻500mm高。客厅、卧室：水泥砂浆找平。楼梯间：踏步水泥砂浆清光找平，踢脚水泥砂浆150mm高。 　

本工程强弱电系统较多，均设有综合布线系统，估计有些部位各种管线密集，布线空间小，布线比较难。常规上空调水管、风管、消防管、电缆桥架等等，管线密布，且管线的断面较大，此外保温、吊架、灯具等要占据一定的标高，不同专业和不同性质的管线之间的距离设计规范又有要求，布线比较困难。

(1)要求施工中标单位在获得正式施工图后，及时依据投标时的承诺编制施工图预算。及时审核施工中标单位报审的施工图预算，分析比较与投标承诺的一致性及建筑市场实际价位的相互差别，并向业主报告。使业主对本工程投资有更深入的了解。 (2)及时协助业主进行招标工作及提供设备，材料的招标、采购、验货等工作，及时掌握建筑成本，并及时分析对比投资限额控制的情况，向业主通报。 (3)及时预测和分析有可能发生的设计变更或施工单位可能提出的索赔，尽量避免过多的设计变更，及时化解施工单位的索赔苗头。 (4)施工过程中及时计量合格工程量，并及时与预算工程量对比，分析实际工程量增、减原因，并及时报告业主。 (5)及时审核施工单位上报的有关工程造价文件，并签署监理意见，严格控制可能增加工程造价的经济签证、控制好工程进度款的支付。及时审核施工单位上报的结算文件，并签署监理工程师意见。竣工结算后，及时编制工程造价控制监理报告。

北京市海淀区玉泉路66号十一学校院内，开工日期为2014年6月10日，竣工日期为2014年8月25日，总建筑面积37203.25㎡，其中，地上建筑面积31945.96㎡，地下建筑面积5257.29㎡，（含人防面积：1126㎡），主楼地上6层、地下1层，钢筋混凝土框架结构，建筑檐高26.70m。建筑防火类型为：一类高层建筑。耐火等级：2段耐火等级不低于二级；抗震防烈度：8度。

专业监理工程师负责自己所监理工作范围的安全监督，土建监理工程师负责土建装饰部分的安全监督检查；电气监理工程师负责强弱电和临时用电的安全监督检查；暖通及给排水监理工程师负责其相应工作范围的安全监督检查。

③ 在控制过程中，监理工程师首先要分析论证确定计划值，作为监理依据，监理过程中不断采集实际数据，并将实际值与计划值进行比较，有的放矢地采取各种有效的控制措施，以确保项目目标实现，并不断向业主提供报表。

绍兴上虞万达广场工程位于上虞市高铁新城区，临近上虞高铁北站，与规划中的客运站毗邻，北临规划的称山北路，东临四环西路。是一座集餐饮、娱乐、购物、办公、住宅、酒吧街为一体的大型城市综合体。占地267.8亩（约17.85万平米），总建筑面积69.65万m2，其中地上51.25万 m2，地下18.40万m2，建筑密度50%。

结构变动各分项完毕，变动的柱、梁、墙、楼面的轴线和 标高标出，施工质量保证资料，有设计图纸，施工队自评资料。质量保证资料，各分项工程的保证项目，基本项目允许偏差项目，查数量及等节核定，核定为不符合合格标准的，不准下道工序的施工，整改到合格为止。

1．装饰工程应在基体或基层的质量检验合格后，方可施工。 2．高级装饰工程的施工，应预先做样板（样品或标准间），并经有关单位认可后，方可进行大面施工。其他等级的装饰工程是否需做样板，应经协商确定。 3．室外抹灰和饰面工程的施工，一般应自上而下进行；高层建筑采取措施后可分段进行。 4．室内装饰工程的施工，应待屋面防水工程完工后，并在不致被后继工程所损坏和玷污的条件下进行。室内抹灰在屋面防水工程完工前施工时，必须采取防护措施。 5．室内吊顶、隔断的罩面板和花饰等工程，应待室内地（楼）面湿作业完工后施工。 6．室内装饰工程的施工顺序，应符合下列规定：

该分部工程包括地面、抹灰、门窗、吊顶、轻质隔墙、饰面板（砖）、幕墙、涂饰、裱糊与软包、细部共计十个子分部工程。

做护角：根据砂浆墩和门框边离墙面的空隙，用方尺规方后，分别在阳角两边吊直和固定好靠尺板，抹出水泥砂浆护角，并用阳角抹子推出小园角，最后利用靠尺板，在阳角两边50mm以外位置，以40°斜角将多余砂浆切除、清净。

督促施工单位与建设单位签订安全文明施工协议。督促总施工单位与分包单位签订安全文明施工协议，审查分包单位的安全文明施工技术措施。

经常组织施工单位开展以安全防卫、防火、防电、防爆、防盗为中心的安全检查，发现隐患及时采取预防措施，堵塞漏洞，防止发生问题。

茂林佳园7#、8#楼使用了多种现代装饰材料，楼面及踢脚采用地温楼面及踢脚。内墙采用混合砂浆抹面，涂刷乳胶漆。外墙喷炳酸外墙涂料。

、工程名称：潮白河孔雀城颐景园普通商品住宅小区二标段工程； 2、建设地址：近水路北侧、滨河大道西侧； 3、建设单位：大厂县京御幸福房地产开发有限公司； 4、勘察单位：河北裕融地球物理勘察有限公司； 5、设计单位：九源（北京）国际建筑顾问有限公司； 6、监理单位：廊坊市华盛土木工程监理有限公司； 7、施工单位：中天建设集团有限公司。

工程建筑总面积29219.52 平方米，其中地上建筑面积为14341.47平方米，地下建筑面积14878.05平方米。地上建筑最高4层，地下室为1层。建筑耐火等级为1级，屋面防水等级为1级，地下室工程防水等级为1级。本工程结构类型为混凝土框架结构，设计使用年限为50年.

要求施工单位根据施工图，阶段性划分施工区域工作界面，营造合理施工空间，及时调整减少交叉施工作业面，尽量避免交叉施工对产成品的损伤、破坏及相互影响。

督促施工单位制订值班巡检责任制，随时检查、发现施工产成品的保护状况及存在的问题，对存在的问题及时采取相应措施加以处理。

本工程建设监理委托合同； 本工程监理规划、监理大纲中所涉及的相关内容； 国家颁布的各项安全技术规范、强制性标准； 现行国家安全生产方针、政策及各级政府安全生产法规

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1、投资控制目标：以3.5亿为总控制目标；严格控制经济技术签证，控制预算外费用的支出。 2、质量控制目标：建立健全质量管理体系严格控制装饰施工阶段各分部分项工程的施工质量，确保优良，争创鲁班奖。其中：主体工程、装饰工程、屋面工程、门窗工程确保优良。 3、进度控制目标：以合同工期为基本控制目标，作好施工组织设计和进度计划审核，确保该工程按合同工期竣工。 4、安全文明施工控制目标：建立健全安全管理体系，督促总包及分包施工单位做好安全文明工作，杜绝一切安全事故发生。安全文明施工达到深圳市一流水平，确保本工程达到深圳市文明工地标准。

绍兴上虞万达广场工程位于上虞市高铁新城区，临近上虞高铁北站，与规划中的客运站毗邻，北临规划的称山北路，东临四环西路。是一座集餐饮、娱乐、购物、办公、住宅、酒吧街为一体的大型城市综合体。占地267.8亩（约17.85万平米），总建筑面积69.65万m2，其中地上51.25万 m2，地下18.40万m2，建筑密度50%。

依据委托监理合同对工程施工合同履行情况进行监督、管理、检查，并处理有关问题，为建设单位把好工程变更关，避免承包单位的不合理索赔要求。

建筑面积：展销中心建筑面积：7471m?，C3栋建筑面积： 3000 m?，E1栋建筑面积：27000m，结构形式：框架结构。

本细则适用于新建、扩建、改建和既有建筑的装饰装修工程的监理对施工质量控制。监理工程师应对一般通用规定进行核查。

新苑06地块工程，总建筑面积约80600平方米，其中地上建筑面积约60300平方米，地下建筑面积约20362平方米，总投资约50978万元。本项目共 10个单体，最大单体建筑面积8885.09平方米，最大层数20层，最大高度40米，最大跨度7米，最大基坑深度5.6米。

1.建筑装饰装修工程必须进行设计，并出具完整的施工图设计文件。 2.住宅装饰装修应优先采用节能、阻燃、环保型材料及产品。严禁使用国家明令淘汰的材料。 3.装饰装修的材料应具有合格证、质保书及有关检测报告并验收合格。 4.装饰设计和施工必须确保建筑物原有安全性、整体性，不得改变承重结构。不得破坏外立面；在施工中严禁：损坏原有绝热设施，损坏受力钢筋、在楼板上超荷集中堆放物品。

主要装修技术要求：按设计划分为高管办公室和部门办公司，会议室、客户洽谈室，大厅和其它工作间的现代办公场所，隔墙采用轻钢龙骨，墙面采用纸面石膏板乳胶漆帖墙纸，部分墙面采用夹层钢化防火玻璃隔断，会议室采用吸音板，大厅背漆玻璃。吊顶有纸面石膏板平顶，藻井吊顶，铝合金骨架矿棉板吊顶三种方式，大厅和部分走廊地面为石材，房门选用精装成品门。

督促施工单位做好施工安全防卫工作，落实安全防卫措施。检查高空作业是否具备“三保”防护，要求登高爬梯底部必须有防滑措施，有专人在地面保护，人字梯必须有拉索。检查临边作业的安全防护，要求设置防护栏杆、架设安全网、装设安全门等。检查洞口盖板、防护栏杆、安全网或其他防坠落的防护设施设置情况，各类通道口、上料口上方必须设置防护棚。

审查进场的施工机械设备，机械设备必须提供检查合格证，且有安全防护装置；所有施工机械设备的操作人员必须经过专门培训，特殊机械设备的操作人员必须具有上岗资质证书。

?在安全事故发生后积极协助建设单位及有关主管部门对事故采取的抢险、处理工作。在认定非监理方责任后参与事故取证、责任认定等工作； ?法律法规所规定的其他要求。

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根据我们对招标文件和现场勘察等情况分析，本工程具有以下特点： 2.2.1 施工协调量大 本工程施工协调工作主要表现在以下几方面： （1）内部协调：①专业协调：本工程专业分包多，交叉施工，专业间施工、技术方面需要协调；②场地协调：本工程施工材料和设备较多需要进行现场协调。 （2）外部协调：本工程在装修、强弱电布置与协调等方面可能存在专业设计、二次设计问题，因此本工程的设计协调工作也十分突出，对如期实现工期目标和保证质量将起非常重要作用。 2.2.2局部管线集中，布线比较难 本工程强弱电系统较多，均设有综合布线系统，估计有些部位各种管线密集，布线空间小，布线比较难。常规上空调水管、风管、消防管、电缆桥架等等，管线密布，且管线的断面较大，此外保温、吊架、灯具等要占据一定的标高，不同专业和不同性质的管线之间的距离设计规范又有要求，布线比较困难。 2.2.3 专业分包多，管理难度大 本工程涉及专业较多，除给排水、通风空调、强电外，还有防水、消防、电梯、弱电、采暖等工程等需要有专业资质的队伍来施工，所以专业分包较多。各分包队伍的素质参差不齐，管理难度较大。 2.2.4成品保护比较困难 装修施工期间，因分包队伍多，各专业交叉施工频繁，各作业区域尚未形成封闭，在同一区域内可能有不同的单位在同时施工，成品保护比较困难。 2.2.5安全管理任务重 本工程安全生产主要特点： （1）高空作业多，各种洞口多，临边作业多，防坠落和防打击要求高； （2）垂直运输多； （3）临电使用多，用电管理难； （4）施工机械多； （5）专业多，参加施工队伍多，各支队伍管理水平不一样。 （6）工人的来源复杂，受安全培训和教育的程度、工作经验、安全意识等都不同，管理任务重。

我们在研究监理招标文件及相关工程初步设计图纸后，结合我司类工程的监理经验分析，我司认为本工程要确保项目的工程建设质量、工期、投资、安全文明施工的各项预定目标的全面实现，有以下监理工作重点及难点必须加以解决。

序号 项 目 内 容 1 工程名称 XX新区C区1#楼工程 2 建设单位 北京XX新泰房地产开发有限公司 3 设计单位 中国XX科学研究院 4 监理单位 北京XX技科工程管理有限 5 监督单位 北京市XX区建设工程质量监督站 6 开工日期 2009年4月9日 7 工程规模 建筑面积 209186 m2 用地面积 13159.34 m2 地下面积 84286 m2 地上面积 124900 m2 建筑檐高 79．95m 层数 18/-4 8 工程地址 北京市朝阳区XX乡（XX中路与XX大街交汇处的东南角） 9 主要功能 商业、办公

1.1 北京古杉生物能源有限公司年产10万吨生物柴油程位于北京市大兴区安定镇工业区。本项目为工业项目，拟建建筑物为脂化厂房、蒸馏厂房、成品罐区、原料罐区、工艺泵棚、桶装原料仓库及原料处理车间、五金仓库空压制氮间、机修车间等工程组成，总建筑面积44923.0平方米，框架结构及单层双坡门式刚架钢结构等结构；由福建省石油化学工业设计院设计，基础采用长螺旋钻孔压灌砼桩和CFG素砼桩。 1.2 工程建设单位：北京古杉生物能源有限公司 1.3 工程勘察单位：北京航天勘察设计研究院 1.4 工程设计单位：福建省石油化学工业设计院 1.5 工程监理单位：浙江南方工程建设监理有限公司 1.6 工程质量监督单位：大兴区质量监督站 1.7 工程桩基施工单位：中国建筑第二工程局第二建筑工程公司 1.8 本工程基础设计等级为甲级，基础采用桩基础；其中开始施工的脂化厂房、蒸馏厂房采用长螺旋钻孔压灌砼桩，桩径有600mm和800mm两种规格，桩长大约为21.5米。不设桩尖，单桩竖向承载力设计值分别为1100KN和1500KN。本工程设计桩以第

工程材料、半成品，构配件应事先提交样品，经甲方和监理认可后才能采购订货。凡进场材料均应有产品合格证或技术说明书，在材料、设备到货24小时前，通知监理工程师验收，承包方必须按规范要求进行抽样试验。有关抽样试验频率，参照《建设项目质量控制》附录五，监理工程师有权进行抽样复验。经抽样检查合格的材料方可用于工程施工。