住宅设计导则

摘要：住宅设计导则，从各个方面说明了房地产公司对住宅设计的要求，非常详细，可供参考。
关键词：施工 设计 原则

总则
一、目的：
为解决设计、绘图、施工中的常见问题，提高设计施工质量，减少不必要的损失，不犯以往工程犯过的错误，从而使整体造价控制在最经济的范围内，特制定本施工图设计指导书。
二、依据：
1．《地产地产设计管理工作要点》
2．地产以往工程经验教训总结；
3．国家及地方相关各种设计规范；
三、要求：
本指导书作为设计合同的附本。凡承接地产公司住宅建筑及规划的施工图设计单位，务必遵照本指导书要求执行，如因未执行本指导书要求，而经地产公司自行改正的，按实际所发生的设计及施工费用，加倍扣除设计费。凡从施工图设计合同中规定的设计周期截止日起，提供我司的图纸深度，必须满足国家颁布的《建筑工程设计文件编制深度的规定》。
四、内容说明：
本指导书按总体、建筑、结构、水、电、暖通、精装修、环境、管线综合平衡等八部分划分章节，各专业设计人员务必参照相关章节的内容进行设计。
本指导书所列尺寸，除标高以米计外，其余均毫米为单位，标明单位的以所标单位为准。

目录
第一章总体设计………………………………(4)
第二章建筑设计………………………………(7)
第三章结构设计………………………………(25)
第四章给排水、暖通设计…………………………(31)
第五章电气设计………………………………(34)
第六章精装修设计……………………………(39)
第七章环境设计…………………………………(43)
第八章管线综合平衡设计…………………………(51)
“地产”工程做法表(常规)……………………………(66)

第一章：总体设计
必须严格遵守国家和地方省强制性规范：
1．《中华人民共和国工程建设标准强制性条文》
2．《地方省工程建设地方标准强制性条文》
3．《地方省住宅设计标准》DGJ08—20一2001
4．《住宅设计规范》GB50096—1999
5．国家和地方省地区住宅设计的其他所有相关规范

1、总体规划
（1）是否满足消防规范：是否设有消防通道、消防登高面。
（2）是否考虑封闭管理：设计小区或组团围墙、泳池有否方便管理的入口，需要管理的其他物业有否考虑封闭管理的需要。
(3)动静态交通组织合理，通达性好，对居住不造成干扰。
(4)有否考虑无障碍设计，各内容应满足规范或业主认可。安全性考虑：水景、泳池边界有否护栏或绿化处理，平台临界边的护栏是否满足规范及安全要求。

2、标高
(1)室内外标高不得有误，务必注意与周围道路及环境的关系。总图与单体室外标高必须协调。
(2)道路标高坡向与雨水进水口位置相符，道路面层标高设计时应向雨水进水口方向找坡0．5—1％，并在施工时多加注意。
(3)避免园路井盖高低和有缺损，园路、窨井要统一标高。

3、消防
(1)总图中应做好消防车道及消防车登高面设计，注意人车分流，当消防车道下面为地下室时，结构应考虑消防车荷载。
(2)消防车道的坡度：登高面≯1％，其它处≯7％
(3)各管线检查口设于绿化中，当消防路或消防登高面要求过宽影响环境景观时，可采用部分绿化遮盖措施。

4、附属用房
(1)管理用房应设在小区显著位置(如入口附近)。
(2)垃圾站应设在住宅(区)的下风向和较隐蔽处，其面积不宜小于6M2，与住宅距离不宜小于10M，外部与道路相连，垃圾站地面及内壁宜贴光滑、易清洁材料，并配置给排水设施。
(3)水泵房、变电站、垃圾站、箱变、地下人防、围墙、煤气调压站等设计应一并考虑。须结合环境布置，不能影响美观。

5、室外环境
(1)场地竖向设计和建筑间距，满足排水及防火间距、日照间距、各工程管道占地宽度等的设计要求。
(2)室外工程如雨水管井过多而影响路面美观，可采用雨水盲沟排水方式，上用卵石装饰，雨水或雨水管排入盲沟内，统一排入市政管网(本方法主要适用多层住宅)。
(3)散水做法：埋入地下200，上设绿化。
(4)室外庭院设置在地下室顶板上，当覆土层较厚时要充分考虑其重量，花池排水可通过带有微孔的PVC管外包土工布排入最近的雨水井，或事先在地下室顶板上预留排水孔，但应做好防水处理。
(5)室外泳池：a、深水池1．2—1．4Mb、按摩池0．75-0．8MC、儿童嬉水池0．6-0．8M。埋地设计的游泳池应设管沟或柔性套管，以免因沉降而造成水管破裂和检修困难。
(6)化粪池、下水道位置距建筑主体不能太近，否则维修开挖时会导致建筑沉降，且维护成本高。

6、小轿车、摩托车、自行车存放：
(1)摩托车、自行车存放数量应针对居住对象统筹考虑，中低档小区摩托车、自行车车库(棚)面积要满足使用要求。
(2)小轿车、摩托车、自行车应满足各自停车、倒车尺寸要求及车行道、回车场等规范的规定。

7、道路
(1)小区内道路设计要一次到位，后加时易引起客户纠纷。
(2)园区内的道路应考虑搬家车辆能够进出
(3)避免小区园路出现横向裂缝——砼园路施工应每隔4-6留伸缩缝。
(4)避免道路砼半角偶出现裂缝、窨井周边砼出现裂缝——应加设防裂钢筋和角偶钢筋。
(5)机动车道上的排水沟沟盖板要选用带胶边的铸铁或其它产品，不采用水泥盖板，以免车开过后噪音大，易破裂。

第二章建筑设计

一、单元户型设计

1、单元户型基本设计要求
(1)所有管线能暗埋的一定以最经济的方式暗埋，并明确暗埋方式。
(2)地面排水口及地漏应考虑住户安装及美观的要求，标明水平及垂直方向定位尺寸，以使各标段做法统一，地漏不能设于一开门就容易看到处。
(3)所有上人露台、屋顶污、废水透气管不能立于空间当中影响露台使用，应于下层辅助用房顶拐弯并合并至靠墙或柱边位置伸出屋面至最顶层女儿墙高度。
(4)所有雨水管不能明露，应结合冷凝水管或阳台排水管布置于凹角内，并注意与空调孔洞的关系，位置要协调，并应画出雨水管、冷凝水管、阳台排水管、地漏之间的定位详图。底层平面须表示雨水管。
(5)所有开关插座整齐、美观，并标明与轴线间距离及安装高度，并与家具布置相结合，符合人的行为模式。
(6)在施工图出图前，设计院与我司相关部门应相互沟通，就《住宅施工图设计指引》相关做法达成共识，并在总说明中注明。
(7)门窗表数量及形式不得有误，且门窗立面形式须与平面编号相符。厂家出具的门窗等详图及数量统计须设计院盖章确认。
(8)设总应严格把好质量关，各种管线、设备箱、留洞、结构、家具布置、插座位置等务必以最美观的方式相互协调，不发生矛盾，平面图与系统图务必相吻合。
(9)务必包括所有钢结构及预埋件的设计。
(10)保证购房合同中建筑墨线图及承重墙体平面图为多次修改后的最终成果。
(11)所有关于建筑面积的计算要精确，并随设计的加深不断核算直至最终成果。建筑面积计算应严格按照地方省的有关规定，避免与竣工实测面积有2％误差。
(12)小高层及高层应提供日照分析图，并满足规范要求。
(13)伸缩缝立面盖板材料应采用1．2厚的铝合金盖板，不做晒衣架，勒脚处与上部墙面平，暗踢脚做法应标明。
(14)窗户设计时既要考虑外观整体形象，又要考虑业主在室内的感觉。要考虑安装纱窗，窗外有空调外机，且外机无法从别处放出去时，窗户的分格形式应保证外机能从窗户处放出去。
(15)屋面雨水管的设置尽量隐蔽，不能直接暴露于立面墙上，只能设于平面凹槽内或阴角处。单向排水屋面宽度宜控制在9．12M。
(16)阳台排水应设地漏，地漏位置建筑专业要结合雨水管，宜靠近外墙、阳台角端设置，不宜设在门口，阳台地面应向地漏找坡，并标明排水坡度。
(17)露台层应设一处台阶通至露台。
(18)屋项排水不能先经露台再排至雨水管，必须直接排至雨水管。
(19)烟道升出上人屋面应考虑对立面及建筑形象的影响，烟道如非设于外墙部位，一定要升至最顶层女儿墙。
(20)厨房内水煤立管布置尽量集中，以不影响业主有效台面使用面积。
(21)客厅沙发应有利于向外景观最佳的视线位置布置。
(22)所有留洞管材须标明材质及颜色。
(23)设计说明中必须标明公用上人屋顶及私家露台的面层及屋面做法
(24)设计说明中必须标明：楼梯栏杆及残疾人扶手、阳台栏杆、空调百叶及网眼板、铝合金门窗及配件、外墙贴面、涂料、单元门及进户门、锁、雨棚、开关插座、住户配电箱、灯具、智能化设备箱、钢结构、玻璃构件、围墙栏杆等所有影响感观的建筑构件必须提前(要留足可能多次反复的时间)确认小样后方可大量进货和施工。
(25)空调与阳台必须有明确分隔，以避免客户投诉。
(26)上层使用的下水支管不能暴露于下层别户的非厨卫用房内。
(27)门窗详图中务必注明：窗户的分格尺寸及构造保证空调外机能从相应窗户处放出去。
(28)设计说明中应标明：
A、厨房、卫生间、阳台、楼电梯间降板尺寸。
B、卫生间排风冒、空调洞室内与室外墙上加护套。刷同相邻墙面颜色涂料。
C、带电梯的单独封闭楼梯间地砖只贴地下层至二层部分，其余楼梯间休息平台、入户平台、梯段均贴地砖及踏步砖。
D、相邻两房间的空调洞在同一标高的垂直空调板，应标明在上一层空调板上，在远离地漏侧靠墙处，加一个φ100PVc空调洞套管，以安装室内外空调机连接管。
E、双层玻璃的使用部位。
(29)若卫生间设计安装普通浴缸，则窗台高度不能小于500；若卫生间设计安装按摩浴缸，则窗台高度不能小于600；若要安装三角按摩浴缸，则窗台高度不能小于700。

2、单元入口及楼梯间
(1)单元入口门洞尺寸不宜小于1500×2300，且设闭门器，单元门应符合技防办要求，入口顶应设雨蓬，大堂顶一定做有组织排水，切忌水舌排水。
(2)各种管线(包括水平支管)能暗埋的一定暗埋，消防栓等不能暗装的应设于楼段下较隐蔽处，大堂内不能看到管线和消防栓。
(3)高层住宅楼梯消火栓明设在休息平台处时，休息平台宽度应比正常宽度加宽200，同时设计时应注意消火栓上皮与梁的关系。
(4)楼梯采用简洁、美观、造价较低的硬木扶手及栏杆形式。室外用钢管扶手及栏杆。
(5)单元入口处不能看到煤气管，煤气管的走向，应尽量减少煤气管的户内长度，所有立管应设在墙角，不影响台面有效使用宽度，中高挡项目应设管道井。注意各种管线不发生冲突，立管不遮挡排气洞口，不影响开窗，且排气洞口注意与热水器位置相结合布置。
(6)消火栓宜采用内嵌式，不宜设在厅、卧室的墙面并避免正对户门设置，消防栓的安装一定要符合规范，要易于操作不能设于楼梯跑侧墙上，并保证人员正常安全疏散宽度，消防栓应有出屋面试验栓。
(7)给水调频泵的减压筏安装角度：要面向便于装门及维修方向，并不得妨碍其它设备的使用。
(8)消防管、给水管及其他线槽，如有转弯部分绝不能出现在楼梯间上第一跑顶上等显眼的视线范围中。楼梯休息平台顶如有水平支管或线槽最好是先出平台顶再弯进室内，以保证休息平台处净高及美观。
(9)电缆井位置一定要设在楼梯梯段下或室外，非住户必经之地。
(10)电梯的控制面板按钮留洞宜设置在两电梯门洞连接墙体的中心位置，以利于电梯门套的安装。单台电梯控制按钮留洞设于电梯门套宽度中心位置。
(11)首层入户大堂墙面应采用可擦洗材料，应从使用及美观角度统筹安排布告栏及其专用照明、牛奶箱、信报箱等设施。
(12)玄关内考虑衣帽镜、柜设置空间，250-300进深，1100—1500宽，并避免与户配电箱、对讲机发生冲突，户配电箱所龛入墙面可适当加宽为120。

3、电梯厅
(1)消防电梯井底应设排水设施，排水井容量不应小于2m3，且不宜布置在电梯井内，而应布置在临近消防电梯的地方，并用暗管连接，如地下室兼人防时，应注意排水井应设在染毒区。如无特别要求，消防电梯不下地下室。
(2)电梯在人防清洁区内使用时应设前室且前室门为防护密闭门。
(3)电梯厅旁的水表房、垃圾房、配电间等应设门槛，有水房间应设地漏；电梯门口应做1％反坡，防止梯井进水。靠门一侧可比外侧高15—20MM。
(4)电梯间宜自然采光通风，否则应考虑通风抽湿设施。
(5)电梯井道不宜与起居厅、居室贴临，必须贴临时电梯井道应为隔音墙体，且速度大于2．5m／s井道上部应设高度大于1m的隔声层，隔声层设800×800进出口。
(6)速度大于2m／s的电梯应在井道底部和顶部设置不小于600X600带百页窗的通气孔。
(7)不应在电梯机房顶板上直接设置水箱或在机房内直接穿越水管，蒸汽管和烟道。机房屋顶用于吊装设备的梁位置及梁上吊环是否正确。
(8)电梯按钮预留孔位置和高度使用要尽量方便，预留孔的尺寸可比要求四周均宽出25MM。
(9)电梯选型时应考虑轿箱内的装修荷载，适当加大电梯最大载重量。
(10)机房设备应有满足设备尺寸要求的进出口。
(11)机房温度控制所需通风及空调设备的预留洞、电气管线、插座是否有。

4、厨房
(1)橱柜布置应遵循洗、切、炒的流线，以间距800为宜，炉灶应避开窗口设置，并考虑两人同时操作可能，橱柜进深大于560，长度在2000-3000之间。吊柜进深350，净高不小于500。电气插座应避免靠近水盆、灶具，并结合家具布置。
(2)冰箱位宽度不小于650，若考虑美式大冰箱尺寸应为800。注意冰箱门的开启方便及冰箱散热。高档物业可以结合橱柜做暗藏式冰箱位。洗衣机位不小于600X600。厨房仅在布置有洗水机时，设置地漏，地漏位于洗衣机出水口一侧，并避免离橱柜太近。宜采用能防止溢流和干涸的专用地漏。
(3)厨房应设排烟道，烟道产品应过关，避免住户间互相串味。烟道忌单风道设计，烟道本身尺寸过小，而止逆阀深入井道尺寸过大，排烟净空很小，造成排烟不畅。烟道的倒烟现象，应从烟道种类(单烟道、双烟道)、烟道止逆阀的选择、烟道尺寸给予考虑。
高层排烟道应采用“主一次一主”变压式烟道，且防止串烟串味，应采用单双层分别排风系统，高层排烟道排风口应有防火止回阀，加工厂应随烟道统一供应。
(4)热水器宜设在厨房，避免设在卫生间内，应采用强排式，排风孔∮120，中距地2500，走于吊顶内。注意热水器定位，热水器与用水点管道不应过长，注意预留安装空间和电源插座，热水管(铝塑管)埋墙时容易被射钉枪打穿，与之相连卫生间安装毛巾杆等配件时应注意：尽量沿墙角敷设。
(5)热水器通常可安排于生活阳台处，以利于废气排放，若采用封闭阳台，通常需考虑排气管的布置。
(6)厨房吊柜设置时应注意避免挡窗。吊顶下皮应高于窗洞上皮50。
(7)洗菜盆、洗手盆建议采用底出水供水方式。
(8)煤气管的走向，尽量减少煤气管的户内长度，所有立管应设在墙角，不影响台面有效使用宽度，中高挡项目应设管道井。注意各种管线不发生冲突，立管不遮挡排气洞口，不影响开窗，且排气洞口注意与热水器位置相结合布置。
(9)插座距离燃气管道应保证有30厘米以上的距离，特别是洗衣机插座和热水器插座容易相碰，如遇此情况，洗衣机插座可降低到1．2米。

5、卫生间
(1)当两户卫生间位于凹槽相对布置时，窗因对视可采用磨砂玻璃或错位布置。
(2)有上下水的洁具应考虑噪音对卧室的影响(如坐便器)，尽量避开卧室墙面布置。
(3)精装修房主人卫生间台面宽度560-600，长度不小于900，高度850；台盆镜面宽度同台面长度且高于台面300，台面于淋浴间或浴缸相交处倒园角，毛巾架设于靠墙一侧，距地1300。坐便器净宽宜为900，最小净宽不小于850，淋浴间净宽900—1000，淋浴开关距地1000-1200，淋浴喷头由距地1680—1880上下推拉杆固定，地漏位于淋浴头下部居中，并距墙400。浴缸尺寸宜采用750×1700，档次较高时可考虑增加浴缸平台尺寸。边设∮20不锈钢浴帘杆，毛巾架下边距地900。考虑设置洗拖水头距地500。大单位及复式单位安装电话接口。
(4)卫生间结构宜沉板50。四周连系梁上作200高C20细石砼挡水墙。
(5)卫生间的下层为卧室或餐厅等部位时，结构应降低楼板标高，卫生器具排水方式为侧排，防水等级宜升高。
(6)卫生间内避免有梁穿过，有梁穿过时应注意卫生器具楼面留孔与梁的关系，注意避免坐便器正下方是大梁，无法居中安装。各种管线不相冲突，立管不遮挡排气洞口，不影响开窗。卫生间内不设热水器。卫生间排气扇宜为吸顶式，吊项下皮应高于窗洞上皮50。
(7)大户型主卫生间宜洗、浴分间设，洁具设施要与户型档次相匹配，应考虑浴缸、大便器和洗脸盆设置位置，公用卫生间一般将浴缸改为淋浴房，应设管道井；卫生间的上、下水立管不得在室内露明。当洗衣机与洗脸台合设于一室时，应认真核实洗脸台宽度尺寸是否足够，洗衣机位不小于600×600，并宜采用能防止溢流和干涸的专用地漏。
(8)毛胚房大便器的下水口距墙按300坑距，考虑留洞和安装管道。
(9)毛胚房卫生间地面应有2％坡度坡向地漏，装修房应有0．2％坡度坡向地漏。
(10)尽可能不设暗厕，暗厕应设通风道，其位置应避免靠近给水管及设在门后。