前言 以建筑策划的观点寻找建筑投资和收益的平衡振海自2003年起，开始建立相对稳定的建筑规划设计策划部门以来，一直以基于市场 研究 的建筑策划观点为服务客户提供建筑规划设计策划服务。我们始终坚信：投资商经常所提交讨论的关于“性价比”的市场观点，其实就是在建筑规划设计中寻找到 建筑师的“作品设计”和投资商的“产品生产”的定位平衡。与其他拥有较高市场知名度的建筑规划设计机构相比，在 目前 阶段，振海的建筑规划设计策划部门也许不是一支最好的建筑规划设计队伍，但振海依托于自身主创团队近十年不动产综合营销服务的经验和对“建筑策划、建筑规划、建筑营销”的全面理解，我们有信心为“为寻找最合适解决方案的客户”提供“最符合市场化要求”的“建筑策划‘和”建筑规划“以及”建筑营销“服务。更加接近市场化，是振海与传统规划设计队伍的区别所在！一、以建筑策划的观点规划建筑我们了解自建国以来，国内的建筑规划设计决策市场经历了如下几个重要的 历史 阶段：第一阶段是，领导人指导规划；此代表的建筑比如有，人民大会堂，人民英雄纪念碑等 政治 性纪念建筑；第二阶段是，政府指导规划；此代表的建筑比如有，上个世纪八十年代以前各级政府新建的办公大院，几乎清一色的“清水红砖和大红瓦”的办公建筑；第三阶段是，规划设计院指导规划；自上个世纪八十年代初期国内有了商品房的雏形以来，几乎所有的商品房都是在规划设计院的指导下完成了建筑规划设计；第四阶段是，投资商指导规划；自上个世纪九十年代初期开始，国内投资商在经历了商品房的雏形以来，逐渐开始以投资者的观点来要求和指导规划设计工作；第五阶段是，策划指导规划；现在，随着 经济 的 发展 ，外来专业细分观念的碰撞，国内建筑规划设计市场逐渐的在由“投资商指导规划”发展到由“策划来指导规划”的第五阶段，也就是“以市场需求来指导规划设计”阶段；现在在全国注册建筑师的 考试 科目中，就有一章专门的《建筑策划》，由此可见，建筑策划它将会是建筑师的基本技能。而对于具有建筑策划意识的建筑师来说，建筑师的工作流程一般应该是：策划研究-构思创意-设计实施，而大部分缺乏市场化意识和建筑策划观点的设计师一般是很少或从不进行有关项目基地的策划研究的。振海认为：以建筑策划的观点研究市场，能够有效的帮助建筑师在“作品设计”和“产品生产”的定位中找到平衡，这其实就是投资商所需要得到的“投资和收益的平衡”。二、建筑策划的特点评价1、建筑策划的定义什么叫建筑策划：建筑策划是一门 科学 的建筑设计 方法 。包括总体规划目标确定后，根据定向研究得出的设计依据，建筑策划强调有依据，根据科学办法和市场研究数据。建筑策划的科学办法主要包含以下三个因素：1） 运用市场营销和建筑学的原理；2） 需要市场经验和技术规范，但不仅依赖经验和规范；3） 以实态调查为基础，用 计算 机、专业软件等 现代 化手段对目标进行研究 分析 ；建筑策划的市场 研究 数据主要包含以下八个因素：1） 建筑环境和文化背景研究；2） 建筑风格定位研究；3） 主力户型选择研究；4） 室内空间布局研究；5） 环境规划及 艺术 研究；6） 公共装饰材料研究；7） 背景灯光设计研究；8） 生活方式研究；建筑策划走在建筑规划设计之前，提出建筑规划设计的条条框框，约束建筑设计如何去运作。投资商单纯从“产品生产”的角度出发，为获取最大的投资利益，所以总要求建筑师提交最节省的建筑方案；而建筑师从单纯从“作品设计”的角度出发，总是提出最大胆的建筑方案。所以建筑策划是在投资商与建筑师之间为满足“投资性价比”而相互沟通的一个重要环节。2、建筑策划的深度概念其实专家们都知道，缺乏市场化意识的传统建筑设计程序逻辑性差， 经济 性差，没有一定的市场 科学 性，保证不了按传统程序设计出的项目的环境效益，经济效益， 社会 效益的均好性，不能保证产品 内容 符合实际市场需要，也就是缺乏在市场化条件下投资商所要求的“性价比平衡”。这就是传统建筑设计程序的弊病。因此，振海认为应该在传统建筑设计环节中加入一个研究层面，也就是研究建筑设计依据的 问题 ，这个层面的插入就是“建筑策划研究”。这其实也是建筑师与房地产商双方职能的拓展。在传统的建筑规划设计程序中设计是有“是否符合市场化需要”断层的，建筑策划的引出就是对这个“市场化断层”的填补。因此，振海认为：建筑策划与城市规划，城市设计和建筑设计的相关关系，这才应该是建筑学完整的 理论 框架，他们同时相提并论的才应该是统称的建筑学。三、建筑策划与传统建筑规划设计的特点评价1、节省费用在没有遇见具有绝对 影响 力的建筑师以前，投资商仍然首选以招标委托的方式寻找建筑师。传统的方式是：招标宣传-报名接待-资质筛选-发出标书-设计提案-委托设计。这个过程其实就是一个费钱、费力的过程，从宣传、报名、筛选、招标到提案的每一个环节都是需要费用的，特别是招标环节上就是只考虑投标设计师的成本要求，就是一笔不菲的费用，甚至操作不好还严重影响到 企业 自身形象和行业声誉；而建筑策划作为传统建筑规划设计的前置环节，在不占用建筑师大量的时间、精力、财力的情况下，由建筑师首先提交一个建筑策划方案，即建筑创意提示与投资商进行专业交流，投资商认同创意提示和设计思路后即可直接委托设计。这样就由传统的“招标宣传-报名接待-资质筛选-发出标书-设计提案-委托设计”过度到“建筑策划”-“委托设计”阶段，为双方节省了大量费用。2、规避风险投资商选择建筑师的传统方式有两种：直接委托和招标委托；这两种方式对于投资商和建筑师都各有利弊：直接委托的方式对投资商的风险最大，没有了解就需要全面合作，做不好怎么办；招标委托的方式对建筑师的风险最大，不提交全面创意又不能说明自己的专业能力，提交了全面创意也就没有了主动权，被利用怎么办；这都是双方担心的问题。所以在传统建筑设计程序下很少有投资商直接委托设计，建筑师在工作中也会有或多或少的保留。而建筑策划“以首先认同创意思路再行委托的方式”却可以较好的规避双方的委托风险。3、缩短时间传统的建筑设计招标方式从“招标宣传-报名接待-资质筛选-发出标书-设计提案-委托设计”需要一定的时间才能完成整个流程；而传统的规划设计投标提案从平面布局到建筑表现的完成或多或少总是需要一定的时间。而建筑策划流程的插入就可以极大的缩短“投资商考察建筑师-建筑师给投资商提交创意思路”的工作时间。四、建筑策划的七项工作流程建筑策划的合作提案双方了解建筑策划的合作性质和合作内容↓投资商认同建筑策划的合作意向。