[关键词]：房地产住宅工程、质量通病、防治措施 

[abstract] : this paper analyzes the residential real estate project quality of common fault reasons and puts forward the corresponding prevention and control measures. 

[key words] : real estate residential project, quality problems, prevention measures 

中图分类号：f293.33文献标识码：a文章编号： 

质量就是企业的生命，抓质量落实到房地产企业就是要减少开发楼盘的质量通病，为广大业主提供质量优良的工程，让业主住上放心房、称心房，要让他们感觉到用毕生的积蓄购置的房子物有所值。放心房不等于称心房，无重大结构性质量隐患和事故的可称为放心房。但放心房中仍或多或少地出现裂缝、渗漏、空间尺寸偏差、铝合金窗开启不灵和变形等诸多不足。 

从我们房地产住宅工程入住维修和工程质量投诉来看，数量较多、影响较大的工程质量通病主要表现在裂缝、渗漏、室内几何尺寸偏差、铝合金窗开启不灵和变形4个方面。 

现将这几个方面质量通病的表现和防治措施总结如下： 

裂 缝 

（一）裂缝的表现和危害 

1、窗台下墙体从窗台一角向楼板沿450方向形成裂缝，该裂缝绝大部分出现在底层和顶层，尤其是顶层窗下墙体。 

2、在现浇钢筋砼楼板南北外墙角根部有450裂缝，绝大部分表现为顶层和房屋东西山墙端头单元楼板。 

3、在浇注钢筋砼楼板时，因各种原因留设的施工缝，由于没有按规范要求处理好，当业主入住全部荷载形成后，出现的垂直于短边在跨中1/3范围内，和施工缝重合的位置出现裂缝。 

（二）裂缝的防治 

1、对于上述第一种裂缝的防止措施，我们要求砌体工程的顶层和底层设置通长现浇钢筋砼窗台梁，其高度为120mm，纵筋为4φ10，箍筋φ6@200,该纵筋直接与构造柱或剪力墙锚固连接(植筋或与预留钢筋连接).其它楼层在窗台标高处设置通长现浇钢筋砼板带，板带高度不小于60mm,纵筋不小于3φ8,板带嵌入墙体不小于120mm. 

2、对于上述第二种裂缝防治措施，我们要求建筑物两端单元现浇板设置双层双向钢筋，钢筋间距不大于100mm，直径不小于8mm。所有楼板受力转角处设置放射形钢筋，钢筋的数量不小于7φ10，长度大于板跨的1/3，且不小于1.5m。 

3、对于楼板施工缝处理不当造成的裂缝，我们防治要求为： 

同一层受力楼板（除伸缩缝和沉降缝外），施工过程中严禁留设施工缝。 

若由于现有条件限制，不可避免留设施工缝时，必须上报监理和工程部批准，对留设位置、形状进行严格控制，并要求在粉刷前对施工缝板底进行碳纤维粘贴加固，再进行粉刷。 

渗 漏 

（一）渗漏的表现和危害 

1、外飘窗的下部、侧部窗与砼板墙体连接处，在雨后有渗漏现象。 

2、厨房、卫生间的烟道、管道井根部，穿楼面管和地漏部位，以及屋面、阳台地漏部位有渗漏。 

3、外墙脚手洞、外脚手架与墙体连接铁丝等外墙部位渗漏。 

（二）渗漏的防治 

1、窗与主体结构连接按规范要求应用聚胺脂现场发泡柔性连接，但现场施工由于窗与主体缝隙过大；发泡剂施工不连续和不饱满；发泡剂填塞超过窗框人为切割；发泡剂质量不合格等因素影响，造成填缝施工偏差较大，使窗与主体连接部位渗水，特别是外飘窗的下口与主体连结处渗漏是比较多的。通过对原因的分析和维护方法的总结，我们对外飘窗与主体连结工艺进行如下要求： 

窗框与墙体之间的空隙必须在10mm~15mm之间，超出此范围的窗框不得安装； 

窗的下框与墙体连结部位（外飘窗还包括侧框与墙体部位），用微膨胀水泥分二次填实； 

窗框外侧四周粉刷层与窗框连结部位留设8mm凹槽，用黑色硅酮胶填补，硅酮胶应限品牌，注重质量； 

待外飘窗窗扇安装之后，每个飘窗都进行4小时淋水试验，淋水后检查窗框内侧无水迹方能通过验收； 

2、厨房、卫生间烟道、管道根部渗水已经是老问题，好的施工工艺方法很多，我们在此就不一一列举，关键在于施工单位的管理和操作者的责任心。 

3、从我们项目入住维修项目来看，屋面渗漏维修较少，关键还是严格检查和认真试验、整改的结果。 

4、对于外墙防渗漏，除脚手洞，支模对拉螺栓洞严格按规范填塞，专人负责及时办理专项隐蔽验收外，我们还注意以下三个方面要求： 

外墙面刮糙用不低于1：3的防水砂浆，刮糙层数不得少于两遍，逐层粉刷。下一层施工前应把上一层的质量缺陷（空壳、裂缝、漏刮等）消除，待监理、甲方人员确认后，方可进行下一层刮糙。 

在刮糙完毕之后，面层施工前必须在窗台和栏杆、阳台处对脚手架进行加固，把用于脚手架固定的连墙管和铁丝全部除去，断绝一切渗水路线。 

两遍底刮施工结束后对外墙，特别是山墙进行淋水试验，每个淋水面持续时间不少于12小时，没有发现漏水并得到监理、甲方人员确认后，才能嵌分格条进行外粉面层粉刷施工。 

室内几何尺寸偏差 

（一）室内几何尺寸偏差的表现和危害 

天棚平整度和水平度大于2cm，业主在天棚装修时发现。 

室内房屋净尺寸有大小头，特别是有内走廊的房间，其走廊两侧墙距有大小头。 

（二）室内几何尺寸偏差的防治 

1、室内几何尺寸偏差的防治关键在于勤检查，认真检查，在主体结构施工时，每个轴线标高都要认真检查和记录，及时发现问题并及时处理。特别在房屋室内粉刷阶段和粉刷成型完成后阶段，室内几何尺寸偏差的检查力度更要加大，在完成全部工作量之后，需有针对性的制定了检查表格，组织了专业人员，每间房屋室内逐间检查几何尺寸。我们在排施工进度计划时，就明确规定在房屋具备竣工验收条件后，留有一个月时间进行分户验收，逐间进行质量通病检查和整改工作，全部整改完成后再进行竣工验收和物业办理交接手续。 

2 、室内天棚粉刷为节省净空高度和防止水泥砂浆粉刷层起壳脱落，现都采用水泥批嵌法施工，但天棚平整度和水平度偏差出现的问题也较多起来。我们对天棚几何尺寸偏差的防治方法为： 

为避免楼层净空高度出现负误差，我们要求施工单位按设计要求层高+15mm~ 20mm为标准进行施工。 

对楼板模板在绑扎钢筋之前用水平仪、靠尺检查其水平度和平整度，并认真检查模板刚度，对不合格的模板坚决整改。 

天棚楼板成型后，在主体验收准备阶段，应在墙上弹出水平线，每间房逐个检查水平度和平整度，发现超过2cm的不合格点马上进行修整，在主体验收之前处理完毕，严禁把缺陷带入粉刷阶段。 

在天棚批嵌施工前对模板拼缝处砼进行打磨处理，对天棚平整度和水平度做控制性标高点（灰饼），对缺陷较大部位应先局部处理。 

3、室内房屋和走廊两墙净尺寸大小头超标，其主要原因是粉刷的控制标高点（灰饼）制作方法不当和没有引起足够重视所致，我们认为制作粉刷灰饼的正确方法是： 

根据墙体轴线和粉刷内净尺寸要求，在地坪上沿墙体根部弹出，满足粉刷要求的内净尺寸控制线，此控制线应与垂直方向墙体内净控制线成方，并没有大小头。 

根据墙根均净尺寸控制线、墙体粉刷垂直度和平整度要求，制作墙体粉刷控制标高点（灰饼）。 

铝合金门窗质量通病 

（一）铝合金门窗质量通病主要表现与危害 

铝合金平开门扇、窗扇下沉，造成门窗关不上。 

推拉门开启不顺畅、不灵活。 

（二）铝合金门窗质量通病的防治 

在门窗型状设计时，应尽量多推拉，少平开，平开窗扇尺寸不宜大于600×1400mm，平开门扇尺寸不宜大于900×2000mm，如果窗扇、门扇过大，下沉在所难免。 

为防止平开窗扇、门扇下沉变形，平开窗扇滑撑铰链选用优等品，平开门铰链必须在3个以上，采用4链杆传动锁，窗扇、门扇均加提升块。 

推拉门开启不顺畅、不灵活，我们经过对实物分析，得出以下防治结论： 

推拉门为防止重量过大，建议设计尺寸不宜大于1000×2000mm； 

推拉门的滑轨应采用优质实腹铝轨，空腹铝轨严禁使用； 

推拉门的滑轮要使用加强轮； 

工程质量通病防治内容还很多，我们在此就不一一列举。总之，工程质量通病防治是个系统工程，它要求参建各方齐心协力，从构造设计、施工工艺、检验与试验和强化管理四个方面入手，关键在于施工过程中加强落实、检查和检验。 

以上是我们对房地产住宅工程质量通病防治的一些总结，有不足和错误之处，希望各位专家多提宝贵意见，以利我们更好地提升的住宅品质。 

参考文献： 

[1] 付娟，朱丽欣。浅谈房屋建筑工程质量通病的防治[j]。中国商界（下半月），2009（04）：351 

[2] 刘海涛。浅谈提高工程建筑质量的管理措施 [j]。今日科苑 ，2008，11 

[3] 张景慧，关为薇。消除质量通病提高住宅工程质量[j]。建筑管理现代化