世联_天津天房发展华明别墅项目营销策划整合报告

【客户共性】 u城市中产阶级，财富积累相对初级，但经济实力不弱，完全有实力购买近郊联排 产品的实力； u首次购买别墅，但多数并非首次购买低密度物业； 【精神追求】 u追求物业形态升级，居住梦想为由大平层至别墅、由普通社区进入别墅社区，购 买上叠是跻身高端圈子的进入性门槛； u有一定的品质追求，有身份标签和社会认同感需求。 【价值排序】 第一维度：社区档次对身份的体现、市场热度对购买信心的笃定 第二维度：大品牌开发商首开、总价合理 第三维度：城市别墅稀缺性、资源占有、产品尺度（户型尺度、景观尺度） 【客户共性】 u城市中产阶级，财富积累相对初级，但经济实力不弱，完全有实力购买近郊联排 产品的实力； u首次购买别墅，但多数并非首次购买低密度物业； 【精神追求】 u追求物业形态升级，居住梦想为由大平层至别墅、由普通社区进入别墅社区，购 买上叠是跻身高端圈子的进入性门槛； u有一定的品质追求，有身份标签和社会认同感需求。 【价值排序】 第一维度：社区档次对身份的体现、市场热度对购买信心的笃定 第二维度：大品牌开发商首开、总价合理 第三维度：城市别墅稀缺性、资源占有、产品尺度（户型尺度、景观尺度） 【客户共性】 u城市新贵阶级，多数是行业领袖和具有一定规模企业主，处于事业加速上升期，财 富积累到一定程度；购买别墅为了回馈家人或者是对自己阶段性成功的证明和褒奖； u在购买别墅物业上有一定的总价考虑，也并非没有实力，更乐意将资金用于生意滚 动上；首次购买别墅，但是对于别墅居住感的追求比较执着。 【精神追求】 u保守型客户向往别墅有天有地独门独院的领地感和守护感，产品上尺度在其次，反 而北入户南院，户型中规中矩更容易打动他们； u有国外视野客户欣赏这种有强烈别墅符号感“两层带小院的非常地道”的类国外居 住体验感的实用性别墅。 u对于以上客户来说下叠端和联排中户产品拥有着独特的魅力 【价值排序】 u第一维度：总价区间、别墅感（产品形式、风格） u第二维度：区域、周边资源及环境 u第三维度：社区品质、开发商品牌

本资料为：世联－旅游度假村项目研究和定位. ，内容详实，可供设计师参考使用！

本资料为：世联_旅游地产项目服务介绍，共43页，内容详实，可供参考。

本资料为天津老城区A76地块项目整体定位与物业发展建议，目录齐全，内容完整，可供下载使用

本资料为天津塘沽贻和滨海安太里项目定位物业发展建议投标报告，目录齐全，内容完整，可供下载使用

?法国依于小镇风情癿“旭辉·依于湾” ?南加州圣芭芭拉艺术风栺癿“旭辉·芭堤兮湾” ?花园 洋房系列癿“旭辉·朗香郡” ?西班牊风情癿“旭辉·十九城邦” ?Art Deco建筑栺调癿 “旭辉·时代城” ?“美国风”建筑理念癿“旭辉·御府” ?英伦风情癿 “旭辉·玫瑰湾” ?托斯卡纳风栺癿“旭辉·上河郡” ?加州风情癿“旭辉·囿石滩”

2010年5月16日，皖投?天下锦城会员中心盛大开放，营销工作正式拉开序幕。 活动目的：正式开始对外接待客户，对客户进行项目讲解。 活动效果：向媒体和市场发出声音，正式宣布皖投天下锦城项目营销工作正式开始。

2011年上半年，别墅上门量1-3月为5批/月，进线10批/月；4-9月每月上门量为1-2批，进线6批/月。成交量=上门量*成单率，没有高的上门量，如何才能提高成交量？ 项目上门量一直是本项目的瓶颈，项目组4月16日启动东莞二二级联动。联动奖励为8万元/套，联动奖励金额一出，立即引起业内轰动，我东莞公司各豪宅楼盘都领取了相应任务，但由于项目离市区较远，离其他镇区更远，联动效果并不明显。从启动联动至2011年年底，并未有一批因东莞二二级联动而上门的客户。项目上门量依旧维持在2批/月。

项目所在的沌口区域的竞品较少，LOFT产品集中在四新区域，部分为尾盘，大多销售周期较长，去化较慢，住宅政策的放宽将进一步意向公寓市场

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随着我国成功加入WTO及改革开放进程的加快，房地产业取得长足的进步。各个区域的房地产开发红红火火，而随着社会分工的不断细化，房地产开发和代理的分开已成为行业发展的必然。就房地产业而言，房地产开发采取代理的模式可以以其专业性、系统性和前瞻性避免开发商因经验不足而造成的盲目性和随意性。房地产代理的模式在国外已是被完全证实是成功的和可行的操作模式。

地中海建筑 特指地中海北岸沿线的建筑：西班牙、葡萄牙、法国、意大利、希腊这些国家的南部沿海地区的住宅，受地中海冬温和多雨的影响，表现出温润而醇和的外立面、粗朴而富有质感的材料、有众多的回廊、构架和观景平台，后来与本地乡村风格相结合形成了诸如：法国普罗旺斯和意大利托斯卡纳等地区的经典建筑风格。

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本工程由十栋楼组成，总占地面积32384.09 m2。总建筑面积77445 m2，11#、12#楼地下一层，地上27层，14#楼8层，其余栋号为18层。 本工程结构期间采用塔吊作业，因工程工期要求比较紧，须同时布置七台塔吊才能满足各单体工程的施工需要，结构6层后，每栋楼拟采用一台外用电梯进行装修作业。 本工程工期比较紧、为了确保工程如期交工，必须同时布置七台塔吊才能满足各单体工程的施工需要，施工过程中要作好群塔施工的协调工作，使工程施工有条不紊的进行。

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在本工程施工阶段（自开工之日至竣工交付之日）、保修阶段（竣工交付之日后两年），负责用地红线内的土石方开挖、大、小市政、售楼处在内的所有工程的监理工作（含室外工程、园林绿化），包括图纸所示建筑、结构、地基处理、给排水、暖通空调、强弱电、电扶梯、燃气及燃气报警、室内外装修、室外工程（含园林绿化）等工程，还应包括各类分包工程的监理，以及专业分包单位的协调工作。

工程以项目承包责任制形式交由乙方负责进行施工建设。并签定如下合同供双方共同遵守：本合同是企业内部经营管理合同。发包是甲方的经营管理形式，承包是乙方同意接受甲方管理

本图纸是天津某科技发展创业中心给排水设计图。图纸内容包括：1. 生活给水及消火栓给水系统图 2. 一－六层及屋顶给排水平面 3. 三~五层给排水平面 4. 水箱间水箱布置图 5. 三~六层自动喷淋系统图 6. 一、二层自动喷淋系统图 7. 施工说明及图例 　　 　　

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第一，保守估计未来二三年内的曲江及周边潜在的总供应量在500万平米以上 我们面临的市场竞争会更加激烈，天朗如何打响客群争夺战？ 第二，天朗品牌急需升级！面对中海、绿地、中冶、华侨城这样的国内一线开发品牌，以天朗品牌如何能够对接相同的高端客户，并获得市场的强烈认同？