房地产项目管理模式及问题分析研究

本文作者结合在房地产开发项目管理方面的工作经历，尤其是近三年来经过约70万平方米高层建筑的房地产项目工程建设准备、建设实施、工程验收、项目交付等过程的项目管理实践

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中国房地产大中型企业完成的投资额占大部分，而中小企业完成的投资额相对较少，同时这种相对集中的趋势仍在加强。

2003年2月13日中华人民共和国住房和城乡建设部（以下简称建设部）出台了《关于培育和发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见》（以下简称《指导意见》）的文件。《指导意见》的出台引发了监理行业内对工程建设监理和项目管理之间的区别和工程建设监理如何向项目管理型企业转变的思考。 “Project Management”直译为“项目管理”其宗旨是为项目建设提供高效优质的项目管理服务，在我国建设行业中一直将其译为“建设监理”。建设监理是十多年前我国在由计划经济向市场经济转型过程中，从国外引入的一种工程建设中的项目管理模式，其目的是将我国的工程建设行业引入市场竞争机制和社会化服务管理，使我国的建设行业更加健康有序的发展。在全国监理工程师培训教材《工程建设监理》中对建设监理是这样定义的“工程建设监理是指针对工程项目建设社会化、专业化的工程建设监理单位接受业主的委托和授权，根据国家批准的工程项目建设文件，有关工程建设的法律、法规和工程合同所进行的旨在实现项目投资目的的微观监督活动。”由此可以看出我国的“建设监理”与“Project Management”的宗旨都是为业主提供专业化的项目管理服务。

主要内容： 第1节 ?项目运作过程管理 1 项目开发业务管理的策划和运作，必须充分理解和应用项目管理的相关技术，结合股份公司现行管理模式，系统地规定项目开发过程中股份公司各业务部门和项目公司的各自角色、责任、权限和工作关系，做到流程清晰、职责明确、操作准确、监督到位、沟通顺畅。

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目前，随着电力工业的迅速发展及我国市场经济体制的改革，我国的电力企业管理相应进行了一系列改革。在原有管理经验的基础上，电厂管理模式的研究正趋于成熟。本文结合流域电厂的管理，对五凌流域电厂的管理模式做了深入研究。

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结合房地产市场项目开发的工程造价管理的实际情况,从项目开发建设的全过程系统地、全方位探讨了工程造价管理的优化理念问题,以期能给广大的房地产开发商提供一些参考。

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XX房地产项目市调分析报告 该项目位于XX市胜利东街与北海路交叉口西南角。东临北海路，正对人民广场；南靠涨沔河；北接胜利东街，面对怡和?星国际；西临人民保险大楼；东北与XX市政府紧密相连；本项目地块位于我市的政治文化中心，为目前XX市奎文区位置最好，交通最便利，环境最好，市政配套设施最完善的地块之一。

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在未来5~10年中，我国以住宅为主的房地产业将保持强劲的增长态势，而居民消费结构转换、城市化和加入WTO将成为推动房地产产业发展的三大动力。

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资料介绍： 第一章、总则 第二章、项目发展管理 第三章、项目设计管理 第四章、项目经营目标及计划管理 第五章、工程质量管理 第六章、项目销售管理 第七章、庆典策划管理 第八章、项目 第九章、招标（采购管理） 第十章、经济 …… 第1节、项目运作过程管理 1、项目开发业务管理的策划和运作，必须充分理解和应用项目管理的相关技术，结合股份公司现行管理模式，系统地规定项目开发过程中股份公司各业务部门和项目公司的各自角色、责任、权限和工作关系，做到流程清晰、职责明确、操作准确、监督到位、沟通顺畅。 2、项目运作过程管理主要包括：项目发展管理、项目设计管理、项目工程管理、项目质量管理、项目销售管理、商务（招商）管理。 3、发展部是项目前期阶段的业务枢纽部门，负责开发项目的前期论证、策划组织工作，股份公司相关业务部门负责配合运作。项目管理中心是股份公司实施阶段的综合业务管理部门，负责所有项目实施过程的策划、组织、监督、控制和协调，股份公司各业务部门、股份公司所属公司必须配合项目管理中心的工作。 …… PDF格式，247页，编制于2012年。 工程联系单 规划设计条件及报批事宜审批会签表 合格供方品牌库年度评审小组名单审批会签表 集中采购框架合作协议审批会签表 项目立项建议书

在房地产开发过程中, 材料费用构成工程开发成本的主要组成部分。房地产开发公司为了确保房地产工程质量, 节约工程成本, 对工程所需材料、设备等常常采用 “ 甲供材料 ” 的形式。

房地产开发项目的工程管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中，其主要内容按过程顺序可分为规划设计管理、开发管理、施工管理和物业管理四个部分。对房地产开发企业而言，做好工程全过程的决策、组织、领导、控制和创新是楼盘获得成功的先决条件。工程项目施工管理是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理。由于房地产开发项目建筑施工与安装任务通常是委托承包给建筑施工单位来完成，所以开发项目的工程施工管理，主要是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法，对投资目标、进度目标、质量目标进行有效的控制，对开发项目施工建设中的技术活动和经济活动，按照国家标准、规范和合同规定的目标，进行严格监督、控制和管理，以确保开发项目总体目标的最终实现

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通过了解工程设计要求想法，分析当期同类项目成本指标向设计单位提出限额设计指标，包括工程造价限额和工程实物含量限额指标，分别对应建筑、结构、机电、精装饰装修、园林绿化、环境工程、土石方及市政工程等。

房地产业的产业组织模式比较分析 房地产业涉及到房地产开发建设、流通和消费服务调控管理等领域的各类经济组织的活动。这些组织和部门之间相互联系、相互依存、相互制约，进而形成一个有机的产业整体[1]。根据在房地产开发建设过程中的主导力量不同，可以把房地产业产业组织模式分为：房地产企业主导型、信托基金主导型、政府主导型、市民合作组织主导型。

项目目标中成本、质量、进度、安全，只有成本业主不关心，但是企业的命根。成本管理是工程企业高层管理的核心，是越低越好，其他的质量、安全、进度都是达到一个合理的标准就行。（很多企业老板不是工程出身，泰州金马。）

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众所周知房地产开发有一个根本目标，那就是利润，所以对于房地产企业如何控制成本、如何使利润最大化是开发商目前最重视的问题。本文在分析房地产企业成本控制存在问题基础上，对于工程成本控制问题的解决对策进行分析，认为成本控制贯穿于开发的全过程，并提出成本控制的具体策略。

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