北京金牌项目康堡花园.全案策划.doc

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保利·昌平别墅项目（以下简称为本案）由保利集团开发，位于昌平区小汤山镇南，项目规划总用地面积57万平米，容积率0.4，产品形式为独栋高尚别墅社区。 我司将本案纳入以昌平立汤路别墅区域为核心的北京别墅大市场中的亚北别墅区域之内，即本次市场分析选取的范围为东起京承高速，西至八达岭高速，南起温榆河沿岸，北至顺沙路的区域范围内。 本案所在之温榆河－亚北－小汤山别墅区依山傍水，自然环境优越， 上风上水，地热资源丰富。加之八达岭高速、京承高速、立汤路、地铁13号延长线等多条交通干线拉近市区与别墅项目间的距离，已经形成成熟的别墅区及高档居住区，具备良好的别墅开发条件。

根据数据统计，1-12月份北京全市土地市场共成交经营性用地110宗，面积共计942公顷，仅完成了全年供地计划1770公顷的53.2% ；创近5年来新低。 在目前楼市低迷、开发商资金链紧张的市场环境下，2011年住宅地块流拍现象较多，土地成交十分冷清； 迫于供地计划的压力，年底部分地块推出，成交量略有上升 2011年下半年调控效果显现，全国百城平均价格连续下跌；全国十大城市平均价格自7月份以来下跌明显，楼市“拐点”或将来临； 北京2011年下半年成交量不断下降，价格亦呈下行趋势；当前形势下，开发商“以价换量”的方式陆续呈现，北京房地产市场价格及成交走势不容乐观。

国家加大宏观调控力度，影响深远。房地产市场逐步趋向有序理性。 2005别墅市场受政策影响比较小 ■2004年以后土地供应逐步减少，现阶段在售的别墅多是2003年批下的土地，“稀缺资源”集中放量 ■别墅市场客户承受风险的能力更强，自住需求和长线投资需求将在优质项目中得到释放。 近年北京市别墅板块随着城市道路的扩展，呈“蛙跳式”发展趋势； ■已经突破“传统别墅区”，到达各个区域，甚至远郊区县； ■北部板块依托于自然风景，休闲度假别墅市场逐步升温。

该地块东面为南海迎宾广场及千灯湖公园，南面为南海实验小学及其它地产公司开发在建的超高层项目创鸿水韵尚都，西部为佛山南北向主干道南海大道，北部为汽车“4S”店及城市绿地，穿过绿地为广佛快速交通干道海八路。

浦江镇位于上海中心城区的南翼、黄浦江东岸的沿江地段，是距市中心最近的“一 城九镇”项目，它是由原闵行区 的陈行、杜行和鲁汇三镇行政区 划调整合并而产生的新镇。全镇 面积 100.6 平方公里，全镇常住 人口 11.86 万人，其中户籍人口 9.02 万人，目前是上海郊区最 大的一个镇。 从卢浦大桥驱车到人民广 场只需 15 分钟；作为上海市府 “三城七镇”建设蓝图中一个 重要规划———浦江中心镇，以 先天的位置和有利条件，被列为 十个重点建设城镇和世博会首 批居民动迁定向安置基地，房价 具备了较大的支持。目前该区域 已经有漕河泾高科技工业园区的进驻，市场前景被看好。

内容简介 1、保证材料质量 1.1 材料员、专业工长负责对所采购的材料进行验证或复检，保证用于施工的产品质量符合标准，满足图纸、规范和合同的要求。检验工作结束后，应填写进货检验记录表，由项目经理审核。 1.2 进货检验期间和检验结束后，物资部按检验和试验状态控制程序进行标识； 1.3 所有检验和试验记录应由项目部资料员按《北京市建设工程资料管理规定》整理、编目、归档、备查。 …… 4、严格执行三级质量检验制度 4.1 建筑工程的质量检验是自下而上按施工程序、分阶段进行。其流程如下：先由分项工程主管操作人员（班组长）组织自检、互检 （第三级）→质检员及专业技术负责人（栋号工长）检验（第二级）→质量员检定（第一级）。重要部位及关键工序的检验，除分区负责人和质检员及专业技术负责人参与外，还由工程部部共同检定，最后会同甲方、监理等进行验收。 4.2 各工种施工必须按国家标准进行施工和验收；