广州保利东江首府项目整体营销建议_138p_2010年_别墅大盘_销售策略

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鸿基地产(HK：0016)成立于1972年，经过三十六年的发展，新鸿基地产已成为香港最具实力的地产发展商之一，擅长兴建优质住宅及高品质商业项目。如环球贸易广场(ICC)、凯旋门、中环国际金融中心(IFC)、四季酒店、W酒店、山顶依峦、天玺、元朗葡萄园、APM商场、沙田新城市广场等等。 近年来，新鸿基地产亦积极发展内地业务，在一线城市兴建地标性物业，如上海国际金融中心、北京新东安广场、杭州万象城等。

联排别墅，即 TOWNHOUSE，一般每户为三四层楼，户户联成一排。这种顶天立地、亲近自 然的住宅形式，确实给了有点富裕的中产阶级，以住进“准别墅”的可能。 作为类别墅，联排别墅具有以下几个特点。首先是第一居所。便捷的交通和适宜的位置 是至关重要的，开车至市区繁华路段，最好不超过半小时，否则以牺牲时间换来此类非独立 性居住模式和较高的土地代价，未见得划算。其次应该有 TOWN。成熟的配套及各种设施，是 居住舒适的重要保证，因此除了社区内的会所等设施外，尽可能地依托成熟居住区，因为此 类住宅的业主多是上班族，而他们的下一代，也往往正在就学的年龄，不希望因衣食住行而 耗费过多的时间。在次是过渡型产品力求经济、实用。这类住宅的业主在国外主要为中产阶 级以下的人士，因而设计、建造时尽可能降低成本，避免过分追求奢华，造成总价过高，使 客户转而选择别墅。但因此也形成了许多弊端：如因联排造成布局呈乏味的直线“兵营式” 排列；前后排间距小而产生互视；受狭长开间的限制，户型设计比较单调等等。所以，它离 住宅的最高形式－－独立式别墅（House）尚有一定距离。

大供应量：2011年，嘉定区新增商品住宅供应131万㎡，在全市各区中占比最高，达14.8% 高密集分布：嘉定区新增供应集中在嘉定新城主城区及轨交11号线沿线区域，密集程度高 严重同质化：由于嘉定新城规划影响，嘉定区新增供应以公寓产品为主，产品同质化严重 整体销售压力全市最大：目前，嘉定区商品住宅可售面积达126万㎡，较年初相比暴增33万㎡，约35%。若以今年平均去化速度计算，需14个月方能去化目前可售量，区域面临的销售压力为全市范围内最大

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楔子——下渝州纪闻 审题——回顾六条延长线 解题——重构价值体系 营销策略 营销战术 销售执行计划

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广州某学校扩建工程项目建议书，于2008年7月编制。本项目建设总占地面积80亩（53360m2），总建筑面积29500m2，其中一期工程建筑面积17000m2，二期工程建筑面积12500m2，投资总额17500万元。 建设内容包括： 1、本项目一期工程主要建设内容有： （1）实训大楼1栋； （2）风雨运动场1座； （3）电梯工程； （4）供电工程； （5）电气照明工程； （6）给排水工程； （7）消防工程； （8）防雷工程； （9）通讯工程； （10）校外停车场：设置在实训大楼前； （11）出入口3个，配备门卫室； （12）围墙； （13）步行道； （14）车行道； （15）绿化景观； 2、本项目二期工程主要建设内容有： （1）教学楼1栋； （2）图书馆1栋； （3）体育馆1栋； （4）供电工程； （5）电气照明工程； （6）给排水工程； （7）消防工程； （8）防雷工程； （9）通讯工程； （10）自行车停车场； （11）步行道； （12）车行道； （14）绿化景观。 本资料主要对本项目建设的必要性、校址的选择、建设方案、建设规模、公用基础设施、环保、绿化、项目实施进度计划、投资估算及社会经济效益进行了分析、评估，充分论证了项目建设的必要性。

项目建议书的研究范围主要包括：项目概述、项目建设的必要性、场址概况与建设条件、建设标准、建设内容与规模、总体布局与土建工程、公用工程、环境保护与绿化、组织机构与人员配置、项目实施进度、投资估算与资金筹措、结论与建议

本资料为青岛城阳地产项目整体定位营销策略提案，目录齐全，内容完整，可供下载使用

主要内容： 西山汇的运作目标： ①成功运作本案,并与政府建立良好的合作关系，为后期土地储备打好坚实的基础； ②符合市场需求的定位保证本案项目的成功销售并树立符合本区域规划发展的市场形象； ③树立本案在本区域的标杆形象,并为公司发展奠定良好的品牌基础；

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杭州细则出台后，部分刚需择机入市，略为带动成交上扬，在五月达到近期成交最高点； 随着成交的走高，部分开盘一再后推的项目也逐渐公开销售；在市场供应迅速扩张，以及中央坚持调控不动摇的方向下，市场再度陷入观望，成交低迷； 全市的成交基本依靠刚需拉动。 除了年初个案项目赶在杭州城市细则前强签客户外，基本成交数据都不理想； 下半年以来，主要在售项目月均成交基本在10套左右，甚至更不理想。

目前对市场有较大影响的行业调控政策主要包括四个，分别是限贷政策、限购政策、限价政策和保障房政策。 随着时间的推移，市场对调控政策有所消化，但调查表明限贷和限购政策对市场的影响效力依然持续。鉴于目前房价尚未真正松动，限贷和限购政策也不会放松，以巩固落实为主。“新国五条”也明确提出房价上涨过快的二三线城市也要限购。 购房者对保障房和房价控制目标的信心度比较低。调查数据显示，仅有18.4%的购房者认为保障房能够起到平抑房价的作用。我们认为保障房开工不足是导致购房者对保障房信心明显下降的重要原因。此外，由于各地房价控制目标均参考GDP 或人均可支配收入增速，实为变相涨价令，导致仅有13.4%的购房者认为该政策能够起到平抑房价的作用。因而，“新国五条”将房价控制目标和保障房放在了前两位，也意味着下半年政府将在这两项政策上加大执行力度。

本资料为戴德梁行_武汉汉中项目整体规划与营销策略方案，包括：项目盈利空间逼迫，上市企业赢信需要，任务分解等，设计规范，内容详实，可供设计师参考

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