沈阳金地长青湾合院别墅营销推广方案_ 销售策划方案

本资料为养老地产项目营销推广方案，PPT格式，共65页 目录 市场研究方向 项目发展战略 营销策略部署 什河丽景运营策略

球场内部别墅：最大程度的利用球场资源，社区安全性高，在景观效果和便利条件上也有主要优势，是真正高尔夫生活的反映； 环球场别墅：是环绕球场而建的别墅，不能让所有的住户都能享受高尔夫球场的资源和配套； 球场边别墅：由于和球场有一定的距离，项目只能得到到球场享受的便利性，得不到景观的优势；

2008年5月前: 紧缩银根、增加廉租房、保障性住房，防止商品房价格增长过快 2008年5月地震后: 以减免税收等方面支持灾区重建 2008年9月至今: 四次降息,以降低利率的手段,减轻购房者还贷压力，缓解买方观望气氛，改变市场供需状况。 2008年11月1日: 对个人首次购买普通自住房或改善型普通自住房，最低首付款 比例调整为20%

上海宏观经济的趋好，为上海房地产行业高速发展创造俱佳条件； 上海市统计局年度统计显示：2001年，上海市国民经济持续、快速、健康发展，经济运行质量和效益不断改善，实现了“十五”计划的良好开局。2001年，上海完成国内生产总值4950.84亿元，比上年增长10.2%，高于全国2.9个百分点，并连续第10年实现两位数增长。

活动营销成功的关键在于执行力：单次活动的组织不一定能为项目销售提供直接帮助，但活动后的客户跟进与维系，以及由此衍生的系列活动，将形成波浪叠加效应，产生巨大的共振效应

核心阶段－－提炼湖心岛的品牌核心价值 ?表现阶段－－确定湖心岛的广告调性 ?扩展阶段－－制定2010年项目推广计划排布 我们希冀透过以上工作，打造湖心岛不可替代的顶级豪宅地位。打造湖心岛不可替代的顶级豪宅地位 系列挑战 ① 在一个不被认知为豪宅的片区，卖出顶级豪宅的价格 ② 在一个不缺景观资源的城市，卖出稀缺的土地价值 ③ 在一个富豪不多且豪宅体验有限的市场，实现开盘热销

目前项目现状及问题： 高层现状：最后一栋24号楼即将推出，之后将全部为近150平北向大户。 低密度现状： 线上推广比例较小，市场认知度较低 客户层面，目前成交客户全部为老带新，缺乏新客 价格抗性大 现场切客率低 样板区因工程道路问题，无法呈现 商铺：暂时无法贷款、总价较高；二层面积大，出售难。 解决思路及方向： 高层： 密集蓄客，争取24开盘80%以上去化率 余货包装清尾特惠一口价。 低密度： 扩大宣传面、提高市场关注度 多渠道拓客，为案场输送新客户 现场整改+培训，以现场打动客户 样板区因工程道路问题，无法呈现 商铺： 租售同步，二楼率先启动招商 营造氛围，形成社区人流汇集中心 展示利好，立体宣传门前道路信息 高层：21#、24#新货，109-148 ㎡产品 26#、27#部分148 ㎡余货 低密度：7-10、11-27 #低密度 商铺：Z5余货 【营销思路】 高层新货：线上对外宣传以“恒大绿洲最后一期栋，即将盛大开盘，开盘必特价，特价必超值”，线下充分利用绿洲庞大的近6000名业主的客户群，以老带新政策激励老业主带客的积极性，并通过已经成熟的外围拓客系统（商圈海派、拓展专业市场、巡展、老社区插楼），尽快实现快速去化。高层余货：针对目前高层余货集中在北向148 ㎡大户型产品，线上改变推广拆求，以“清尾特惠”主题 出街，抓住客户特征点和需求点出发（三代同堂都有房），现场采取一口价的方式，每周包装10-20套“一口价”房源，通过价格杠杆引导客户转向大户型产品，线下活动组织，以家庭为单位的亲子活动为主。

从地理分布上看，中国全境都有庭院住宅的分布。其间气候、雨量、地形等相差都很大， 可庭院建筑显得都很适宜。 35～50岁的年龄层中，基本上都有过庭院居住的经历，并且保留对庭院居住的美好回忆。 普遍的认知中，庭院居住的舒适程度要高于居住在高楼大厦。客户的向往程度要高。

2011年以来，宏观调控政策相比2010年更为严厉，调控进程延“限购令—限卖令—限价令”逐步推进，全国各地掀起了“限价房”风波，北京、广州、深圳等一线城市的“限价房”频频出现几千人哄抢几百套房子的壮观场面，尤其是深圳，不是价格决定市场，而是刚需决定市场。     深圳“限价房”热潮由中海地产拉开序幕：     2011年4月30日，中海率先降价，康城国际和塞纳时光两盘共推出1200余套房源，均价9000-11000元/平方米不等，引发了约4000人的哄抢;     6月4日，位于新兴豪宅区鹭湖国际住区的招商观园以低于市价5000元的单价开盘，共推出500余套高层单位，均价12000元/平米，当天引发4年来首次通宵排队现象，3000人热抢500多套，销售过八成，如今仅剩几十套可售单位;     6月11日，在大中华国际交易广场，莱蒙水榭春天开盘推出1000余套房源，现场涌入4000余购房者，气氛爆棚，千套房源当天被抢购一空，均价21000元/平米;     6月18日，招商雍景湾以均价3.5万/平米开盘，当天首推6栋共609套单位，现场销售火爆迅速消化，开发商随即加推2栋，全天累计销售逾8成，销售金额超20亿。吸金能力极强

本资料为住宅项目营销推广执行方案，PPT格式，共27页， 节点式营销： 围绕认筹与开盘两个重要节点进行宣传炒作，以项目品质与景观资源为重点强化形象、竖立标杆、打动客户并有效促进项目开盘热销。 事件性营销： 结合时效性较强的重大事件来进行项目宣传，在吸引潜在客群持续关注的同时有效提升项目知名度及价值感。 并有效促进项目销售

自2007年第四季度，西安高端物业供应达到历史最高峰，全年共出现别墅类项目十多个，是2006年的两倍，高端物业占市场总体供应比例已经达到15%；2007年西安高端物业市场将继续出现大量供应的态势，市场比重有可能进一步上升 ；同时受而受新政的影响，面向中低端客户的经济适用房、90平方米以下的房源将进一步上升面向中高端客户的精品小区项目将会出现大量减少的势头在宏观调控后，别墅类土地供应奇货可居，一些发展商纷纷放缓推盘速度，一是规避竞争，而是在等待黄金销售时机的到来，预计明年5月高端物业会集中放量。

2007年钻石山将外展设在天塔，以天津罕见的现代风格别墅及写字楼式的高层住宅形象公众于世，建筑风格与水滴的外檐浑然一体。这几年伴随奥体板块一同成熟起来。如今的钻石山已经成为水滴旁唯一的高端住区，在天津市场享有广泛的市场知名度与稳定清晰的项目认知。

第一部分 余货盘整 第二部分 花园办公 第三部分 独栋别墅

2011年在国家宏观调控政策下，全国楼市续2008年以来再一次步入一个“冬季”。国内一二线城市房企采用多元化策略过冬，而目的只为年底任务大关，这也使得很多项目实施“以价换量”策略。尽管如此，因政府政策仍未有放松的“苗头”，购房者观望情绪依然浓厚，冬季市场并未转变。曲靖楼市也难以幸免，2011年曲靖1—10月，曲靖楼市迎来了小阳天，进入11月市场也步入了寒冬期，销售遭遇瓶颈。 2011年师宗县市场上在售项目将近8个，其中多数为尾盘销售，产品形态为多层、高层相结合，从目前市场上在（预）售项目来看，师宗县整体住宅市场偏向供不应求，单套房源销售面积集中在140—170平米的中大户型身上，普通商品房销售价格段在1600—2500元/平米，联排别墅价格在2600—3000元/平米。市场中除了单位集资房外，别墅项目极为稀少，目前市场中仅有一个项目建设有别墅产品，就是本案。

建筑形态：叠院洋房，叠拼，双拼，独栋 项目地址：成都都江堰市西区玉堂镇 占地面积：2400亩低密住宅用地 建筑面积：低密住宅10万㎡以上 容 积 率：一期0.5 绿 化 率：38% 总 户 数：一期289户 户型区间：洋房60-120㎡，叠拼110-150㎡ 双拼220-243㎡，独栋220-300㎡ 均 价：洋房7500，叠拼10000，双拼12000，独栋14000 项目介绍：总占地5500亩，包括2400亩低密度度假别墅住宅用地、2300亩文体公园及配套、800亩水岸商住区。项目位于世界双遗景区——都江堰青城山，规模宏大，由主题体育公园、公共商业与高端住宅三大部分组成，着力打造国际顶级休闲度假新领地。其中中信熊猫谷体育公园，由世界高球皇帝阿诺·帕尔默亲自设计；水岸休闲商业集生态商务办公区、五星级酒店、主题乐园和高端商业于一体，由国际知名公司阿特金斯负责规划；高端住宅区以别墅产品为主，由澳大利亚柏涛公司负责产品设计。

本资料为：及时沟通-沈阳华润悦府策划推广报告，内容详实，可供参考。

别墅推售小结： 推货： 别墅上半年利用释放区、样板间开放推出联排、合院新品，集中推货量较大。 去化： 受市场的影响，全年别墅整体去化不佳。 在节点配合的月份，别墅均取得了全年相对较好的销售成绩。 洋房推售小结： 推货： 洋房受工程节点影响较大，影响了推货节奏，但为了年底任务完成，同时推出了13、18、12、17栋96套房源，集中推货量太大。 去化： 洋房首批单元由于蓄客周期较长，所以首次开盘销售较为理想。 1、2、6楼受总价高的影响去化速度较慢

本资料为：同策度上海华润·橡树湾营销报告，内容详实，可供参考。